万科Ａ(000002):销售转入低迷 过冬模式启动
事件:
公司发布2011年11月份销售情况:2011年11月份公司实现销售面积73.8万平方米,同比下降23.92%, 环比下降26.49%;销售金额82.9亿元同比下降35.59%,环比下降19.83%。2011年1~11月份,公司累计实现销售面积1015.3万平方米,同比上升22.22%,销售金额1157.2亿元,同比上升15.65%。
观点:
1.11月份销售继续下滑,12月销售同比降幅很可能收窄。
公司从8月份开始销售金额同比下滑,8月公司房屋销售金额为104.8亿元,同比下降12.6%,房屋面积销售从9月份开始同比下滑,当月同比下滑5%,进入10月份,公司销售面积和销售金额同比分别下滑23.18% 和33.33%,下滑比较剧烈,而本月的同比降幅基本与10月份持平,降幅并未继续扩大,反映了公司销售情况趋于稳定。我们预计12月份的房地产市场并未有好转的可能,房屋成交很可能继续低迷,但由于公司2010年12月份的数据基数较低,成交面积和金额分别为68.9万平方米和83.5亿元,因此公司12月份的成交数据同比降幅很可能收窄。预计全年销售面积接近1100万平方米,销售总额突破1200亿元就,同比增长分别约为22%和12%。
2.公司积极应对当前困难,通过各种方法促进销售
快速周转一直是公司的主要运行模式,也是公司一直以来的经营理念。实际上,从年初以来,公司就正确地认识到了房地产的调控不会轻易松动,做好了长期应对的准备,一直通过各种手段促进销售。进入11月份, 70大中城市中超过半数的房价停涨,购房者对房价下跌预期越来越强烈,房屋成交也持续陷入冰点,房地产市场的经营环境更加恶化。公司通过启动“过冬模式”,减少支出,以降价销售、络促销等方式加速现金回笼来应对未来可能出现的更加恶劣环境。
3、公司拿地非常谨慎,并通过合作的方式来分散风险
公司11月份共取得三个项目,新增规划建筑面积106万平方米,分别位于上海、珠海和贵阳。其中上海为商服地块,位于虹桥商务区核心区,楼面地价13333元/平方米;其余两块均为住宅地块,楼面地价分别为: 珠海1496元/平方米,贵阳:876元/平方米。公司尽管本月取得82.9亿元的签约销售收入,但土地支出仅12.25亿元,支出占比仅为14.7%,反映了公司当前在土地获取方面非常谨慎。另外公司三个项目均以合作的方式开发,权益占比均在50%左右,体现了公司分散风险的经营策略。
结论:
我们认为,公司11月份的销售业绩同比仍然下滑,但幅度并未继续扩大,考虑到公司的品牌优势以及近期采取一系列积极地促销措施,我们认为公司12月份的房屋销售仍然可以取得较好的成绩。在当前的市场环境下,公司快速周转的经营理念和分散风险的经营策略使得公司具有较好的安全边际。万科这样的强势企业在调控中拥有更好的自我调节能力,在调控中仍能保持较好增长。我们预计公司2011年至2013年的每股收益分别为0.94 元、1.12元和1.48元,对应的PE分别为7.75、6.48和4.93。我们维持“强烈推荐”的投资评级。按11年业绩13倍PE,我们给予万科六个月的目标价为12 元。重申公司“强烈推荐”评级。